LA CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA CONSTANTE LA SOCIEDAD DE GANANCIALES EN BIENES PRIVATIVOS O DE TERCEROS.
Autor: Juan José Reyes Gallur
No son pocos los problemas
que surgen en las liquidaciones de gananciales con las construcciones
realizadas en suelo privativo de uno de los cónyuges o de terceros, normalmente
uno de los suegros que cedieron el suelo para construir el inmueble.
La primera cuestión a tener
presente debe ser la fecha en la que se realice la construcción o la mejora,
puesto que es necesario tener presente las modificaciones que se introdujeron
en el Código civil por la Ley de 13 de mayo de 1.981, por ello diferenciaremos
ambos periodos temporales.
a)
Realizadas con anterioridad
al 13 de mayo de 1.981.
En tales casos se aplica el
por aquél entonces vigente artículo 1404 del Cciv, que establecía “serán
gananciales... los edificios construidos durante el matrimonio en suelo propio
de uno de los cónyuges, abonándose el valor del suelo al cónyuge a quien
pertenezca”.
Es decir, la construcción en suelo privativo se hace ganancial y
solo daba lugar a que en el pasivo figurara una deuda de la sociedad de
gananciales respecto del cónyuge propietario del terreno por el valor
actualizado del terreno.
b)
Realizadas con posterioridad
al 13 de mayo de 1.981.
Tras la reforma se produce
un planteamiento diametralmente opuesto al anterior y lo construido adquiere la
condición del suelo, es decir, se
seguirá la naturaleza del bien, si el suelo es privativo lo construido tendrá
tal carácter y si es ganancial será ganancial, es decir, se sigue el criterio
del derecho de accesión ( 358 del Cciv).
El actual artículo 1.359
del Código civil establece: que
“Las edificaciones, plantaciones y cualesquiera otras mejoras que
se realicen en los bienes gananciales y en los privativos tendrán el carácter
correspondiente a los bienes a que afecten, sin perjuicio del reembolso del
valor satisfecho.”
Igualmente estamos en presencia de una
presunción iuris tantum que invierte una vez más la carga de la prueba sobre
quién alega que la inversión se ha realizado con fondos privativos.
Llegados a este punto creo es preciso indicar
que la construcción realizada en un suelo de un tercero, normalmente, los
padres de alguno de los cónyuges, en primer lugar ha de regirse por las normas
de la accesión, es decir, habrá que determinar si la construcción se ha
realizado de buena o mala fe, pues en el primer caso serían de aplicación los
artículos 453 y 454 del Código civil y la sociedad de gananciales haría suyo lo
edificado indemnizando al propietario
del terreno por el precio del mismo. Y si es de mala fe, al aplicarse lo
previsto en los artículos 362 y siguientes del Código civil, la sociedad de
gananciales perderá lo edificado o construido.
Respecto del derecho de rembolso la
jurisprudencia ha sido variopinta a la hora de aplicar el interés legal del dinero ( AP Málaga
9-11-2004 Id Cendoj: 29067370062004100767) o la del IPC ( Tribunal
Supremo en la sentencia de 19 de junio de 2006), inclinándome por éste último
criterio.
Analizaré los
supuestos que suelen producirse al realizarse no solo las edificaciones sino las
mejoras en los inmuebles:
Entendiendo por mejora toda aquella inversión o gasto
realizada en un bien que exceda de la consideración de gasto de conservación y
que produzca en el mismo la posibilidad de incrementar su valor o provecho o
que sea generadora de mayores frutos, cuando dicha inversión se realice
constante la sociedad de gananciales con dinero privativo, una vez acreditada
la procedencia de dicho dinero, dará lugar a que se incluyan tales pagos en el
pasivo de la sociedad.
B.-En bien privativo con dinero ganancial.
Preceptúa el artículo 1.359 del Cciv que “ no obstante
si la mejora hecha en bienes privativos fuese debida a la inversión de fondos
comunes o a la actividad de cualquiera de los cónyuges, la sociedad será
acreedora del aumento del valor que los bienes tengan como consecuencia de la
mejora, al tiempo de la disolución de la sociedad o de la enajenación del bien
mejorado”.
Como vemos surge un
derecho de reembolso sobre “la plusvalía” o aumento del valor del bien que
tenga consecuencia directa con la inversión de los fondos gananciales, lo que
obliga a una pericial “cualificada” y que será una partida del activo.
Tal y como nos dice la AP de Pontevedra, en sentencia
de fecha 28 de marzo de 2019 (Id Cendoj: 36038370012019100169):
“ Como evidencia la
expresión " No obstante ", el párrafo 2º contiene una excepción a la
regla del párrafo 1º: cuando las mejoras realizadas en bienes privativos sean
debidas a la " inversión de fondos comunes " o a la " actividad de
cualquiera de los cónyuges ", y sin perjuicio de mantener ese bien su
carácter privativo, la sociedad será titular de un derecho de crédito que
comprende la plusvalía o aumento de valor que tenga el bien así mejorado,
computado al tiempo de disolverse la sociedad o de enajenación del bien ( STS
26 de noviembre de 2004 ). Parte de la doctrina sostiene que la diferencia
entre las mejoras contempladas en el párrafo 1º y en el párrafo 2º reside en
que, en el primer caso, la mejora será perceptible en cuanto a su real materialización:
edificación, plantación o cualesquiera otra que no sea estrictamente ninguna de
éstas, pero sea perceptible, como conducciones de energía, iluminación,
jardinería..., apuntando que las recogidos en el párrafo 2º se refieren a
mejoras de gestión que provengan de un constante trabajo, celo o mejor
explotación de un bien privativo, tanto porque su coste sea común, como porque
provenga de la actividad del cónyuge no propietario (en esa línea, cfr. la STS
25 de julio de 2002 ). No obstante, dada
la complejidad que resulta en muchas ocasiones la diferenciación entre unas y
otras mejoras, la mayoría se inclina por considerar que en ambos casos la
sociedad acreedora podrá optar entre el reembolso del valor satisfecho y la
plusvalía, a fin de que pueda valorarse si el aumento de valor del bien
experimentado gracias a la mejora pueda ser más o menos ventajoso para la
sociedad que la reclamación del importe invertido.”.
En consecuencia, parece que podemos optar por
solicitar uno u otro importe, si bien, estimo que pueden reclamarse ambos, y que,
en este caso, una buena prueba pericial nos ayudará en la obtención del
beneficio más adecuado a nuestros intereses.
Del mismo modo, y como critica la Audiencia Provincial
de Málaga en su sentencia de fecha 9 de noviembre de 2004, no puede el Juez
concretar un porcentaje a reembolsar, pues ello supone “carecer de apoyo
pericial siendo gratuito el cálculo realizado, y segundo porque lo que habrá de
reembolsarse a la sociedad de gananciales es el valor satisfecho", esto
es, la cantidad exactamente aplicada a las obras realizadas, si esto fuera
posible acreditarlo las sumas abonadas al constructor, y si esto no fuera
posible el valor material de la obra fijado pericialmente”.
Reitero por tanto la necesidad de acreditar con
facturas el importe invertido o con una prueba pericial el valor de lo
construido y siempre acudir con dicha prueba a la fase de inventario de forma
que cuantifiquemos la partida en ese momento y de esa forma delimitar el
posible juicio verbal posterior.
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