INFORME REGISTROS PROPIEDAD JULIO 2018 por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID): Derecho de uso sobre vivienda habitual y otras resoluciones de interés
INFORME REGISTROS
PROPIEDAD JULIO 2018
REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)
Nota previa:
A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:
Nombre: se
utilizará el del mes en el que se publica,
pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes
anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.
Contenido: Se
reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y
para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o
resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a
su desarrollo en el informe general del mes.
Es doctrina registral reiterada que “La liquidación
del régimen económico matrimonial y en general del haber común del matrimonio
es materia típica y propia del convenio, al igual que aquellos actos relativos a
la vivienda familiar. En definitiva, sólo son inscribibles aquellos actos que,
conforme al artículo 90 del Código Civil, constituyen el llamado contenido típico del convenio regulador (…). Fuera
de ese ámbito, las transmisiones adicionales de bienes entre cónyuges, ajenas
al procedimiento de liquidación constituyen un negocio
independiente, que exige acogerse a la regla general de escritura pública para su
formalización.
Sobre qué materias pueden ser
contenido del convenio regulador ha tenido ocasión de
pronunciarse la DGRN en diversas ocasiones. Su doctrina más reciente puede ser
sintetizada de la siguiente forma:
2) La rectificación de errores.
Según R. de 21 de mayo de 2018, en un convenio regulador pueden y deben rectificarse
previamente los errores acerca la indicación del carácter privativo o ganancial
de un bien. La DGRN admite que en el propio convenio regulador, conforme
al Art 40-d) LH pueda
subsanarse el error con el consentimiento de los interesados y/o en la propia
resolución judicial de divorcio. Relacionado con esta cuestión se encuentra la
rectificación de la naturaleza de la vivienda habitual. Según R. de 23 de abril de 2018, para alterar el carácter ganancial o privativo de un
bien inscrito hay que distinguir dos supuestos: (i) Que el carácter ganancial
del bien resulte de la presunción de ganancialidad del artículo 1361 del Código
Civil, (ii) o que la ganancialidad del bien esté expresamente atribuida. Si la
ganancialidad resulta de atribución expresa, entonces se trata de un error que
se puede rectificar mediante el consentimiento de todos los que intervinieron
en el negocio, conforme al artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria, pero para ello
será necesario, al menos, que se declare el error que en su día se padeció, y,
como consecuencia de ello, el asiento por practicar será la correspondiente
inscripción de rectificación, que producirá los efectos que le son propios. Si
no hubo error, se trata de una confesión o de un negocio que debe estar
suficientemente causalizado.
3) El derecho de uso sobre
la vivienda familiar en los términos del artículo 96 CC. Por todas, R. de 30 de mayo de 2018.
4) La adjudicación de bienes
privativos adquiridos constante matrimonio. Según R. de 16 de mayo de 2018, en un convenio regulador de divorcio de cónyuges en régimen de separación de bienes, pueden
adjudicarse bienes privativos adquiridos constante el
matrimonio (no los anteriores, salvo la vivienda familiar) pero especificando
el carácter privativo o ganancial de cada bien y la fecha y título de
adquisición individual. Es decir, pueden incluirse en el convenio regulador
bienes privativos siempre que obedezcan a una causa familiar o matrimonial (ejemplo:
que se trate de la vivienda familiar) o cuando la inclusión del bien privativo
sea necesaria para la completa liquidación de la sociedad conyugal. R. de 26 de julio de 2016.
Cuando se trate de vivienda familiar,
procede destacar la R. de 8 de septiembre de 2017, según la cual:
a) En los casos de vivienda familiar adquirida por los cónyuges en estado de solteros por mitad
y proindiviso: la DGRN, ha considerado la existencia de una
causa familiar propia de la solución de la crisis matrimonial objeto del
convenio, por lo que existe título inscribible suficiente por referirse a un
negocio que tiene su causa típica en el carácter familiar propio de los
convenios de separación, nulidad o divorcio, por referirse a la vivienda familiar
y a la adjudicación de la misma, que entra dentro del interés familiar de los
cónyuges y de sus hijos.
b) En los casos de vivienda familiar, adquirida en
estado de solteros, si se hubieran realizado pagos
del precio aplazado de la misma con dinero
ganancial, en ese caso la titularidad privativa inicial habrá
devenido -«ex lege»-, con los desembolsos realizados, en el nacimiento de
una comunidad romana por cuotas entre la sociedad de
gananciales y los cónyuges titulares, en proporción al valor de las aportaciones
respectivas. Esta situación y la consiguiente extinción de ese condominio, para
tener acceso registral, tiene que ser así convenida por las partes.
c) Otro supuesto admitido, es el de la vivienda familiar de que ambos cónyuges eran
cotitulares en virtud de compra anterior al matrimonio,
si se explicita ante la autoridad judicial, con carácter previo a la
liquidación de gananciales, la voluntad de atribuir carácter ganancial a
un bien cuya consideración como integrante del patrimonio conyugal ha sido
tenido en cuenta por los cónyuges durante su matrimonio.
d) También debe tenerse en cuenta que conforme
al artículo 437.4.4.ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil en los procedimientos de separación, divorcio o
nulidad y en los que tengan por objeto obtener la eficacia civil de las
resoluciones o decisiones eclesiásticas, cualquiera de los cónyuges podrá
ejercer simultáneamente la acción de división de la
cosa común respecto de los bienes que tengan en comunidad
ordinaria indivisa.
5) Adjudicación de mitad indivisa de
finca ganancial. Según R. de 6 de septiembre de 2005, frente al argumento de que no es inscribible porque
entonces la otra mitad indivisa de la finca quedaría inscrita a favor de la
sociedad de gananciales disuelta, afirma la DGRN que aun cuando el artículo 1.396 CC dispone
que disuelta la sociedad de gananciales se procederá a su liquidación que
comenzará con un inventario del activo y del pasivo de la sociedad, no existe
ningún plazo legal para que los cónyuges practiquen las operaciones de
liquidación pudiendo permanecer de forma prolongada en el tiempo una sociedad
de gananciales disuelta y no liquidada. Cabe pues la posibilidad de convenios reguladores que no contengan una
simultánea liquidación del REM o que se haga sólo parcialmente. Por el contrario, si se acuerda “liquidar
en el futuro” es un pacto obligacional y como tal no inscribible.
6) La sustitución del derecho a la pensión compensatoria por bienes inmuebles. R. de 2 de enero de 2006.
Se produce el Cambio de Gobierno. Destacamos
como Ministra de Justicia a doña María Dolores Delgado García.
Así mismo se produce la reestructuración de los
departamentos ministeriales, donde:
El Ministerio de Justicia. Mantiene un único órgano superior: Secretaría de
Estado de Justicia. Recordemos su función, que sigue inalterada: “Corresponde al Ministerio de Justicia la propuesta y ejecución de
la política del Gobierno para el desarrollo del ordenamiento jurídico, sin
perjuicio de las competencias de otros departamentos, las relaciones del
Gobierno con la Administración de Justicia, con el Consejo General del Poder
Judicial y con el Ministerio Fiscal, a través del Fiscal General del Estado, y
la cooperación jurídica internacional, así como las demás funciones atribuidas
por las leyes”.
Y se disponen los Nombramientos y ceses en el
Ministerio de Justicia.
NAVARRA:
Derecho Civil de Navarra: reforma en Filiación.
Ley Foral 9/2018, de 17 de mayo, de Reforma de
la Compilación de Derecho Civil de Navarra en Materia de Filiación. En la que se modifican
cuatro leyes de la Compilación (de la 69 a la 72) en materia de acciones de filiación, incluyendo, entre otras
reformas, la adaptación a la STC 41/2017, de 24 de abril. que declaró
inconstitucional la Ley 71 B), como en su día ocurrió con el art. 133.1 Cc, por
no prever la legitimación del progenitor para reclamar la filiación no
matrimonial.
No se han publicado resoluciones de interés registral
del Tribunal Constitucional ni en la Sección II
205.** CONVENIO REGULADOR: CONSTANCIA REGISTRAL EQUIVOCADA DE BIEN INSCRITO COMO PRIVATIVO Y POR
MITADES, SIENDO GANANCIAL.
Figurando un bien como privativo cabe que el convenio
regulador tenga virtualidad como medio para practicar las rectificaciones de
inexactitudes registrales por tratarse de un documento fehaciente en el que
consta de modo indubitado el consentimiento que exige el art 40.d) LH
Cuando en una agrupación, hay un exceso del 10% o
alguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de
la finca matriz que resulte de la cartografía catastral es necesario tramitar
el procedimiento del art. 199 LH. Cabe expedir certificaciones de las
alegaciones incorporadas al expediente, aunque esto no puede traducirse en
nuevos trámites
La nota de expedición de certificación no está
sujeta a caducidad por lo que una vez practicada no podrá cancelarse la
hipoteca hasta que transcurra el plazo de 21 años desde la nota si su fecha es
posterior al vencimiento de la obligación
Si el registrador tiene dudas sobre si una finca que
se pretende inmatricular está o no inscrita solo se pueden resolver por
sentencia judicial en procedimiento declarativo o en expediente de dominio
notarial
Resolución que trata sobre la posibilidad de en una
propiedad horizontal tumbada construir un nuevo elemento privativo sobre
terreno común modificando el titulo constitutivo y la atribución de nuevas
cuotas a todos los elementos (especificando, eso sí, el titulo material
por el que el nuevo elemento cambia de carácter y pasa tener naturaleza
privativa)
Desierta la subasta tratándose de la vivienda habitual
la adjudicación ha de ser por cantidad igual o superior al 70 % de su valor de
tasación para subasta, o por la cantidad que se deba por todos los conceptos si
es inferior siempre que sea superior al 60 %
Cuando la hipoteca se ejecuta en procedimiento Ordinario, no basta extender nota
marginal (de expedición de certificación de cargas) al margen de la hipoteca,
sino que además es precisa Anotación Preventiva de Embargo y
extender al margen de ella nota de concordancia con la hipoteca.
Las comunidades de regantes no pueden acudir al
artículo 206 LH para lograr la inmatriculación de sus bienes. La resolución
analiza diversos entes administrativos y entiende que el art. 206 solo puede
ser utilizado por las administraciones públicas territoriales y dentro de las
no territoriales por las administraciones institucionales, pero no por las
corporativas.
En las segundas transmisiones de fincas ya inscritas
el registrador debe comprobar que no invaden el dominio público, aunque estén
inmatriculadas después de la Ley de Costas de 1988, y en caso de duda proceder
como dispone el artículo 36 del Reglamento de Costas.
La manifestación o certificación de los
administradores de una sociedad de que la finca vendida no constituye activo
esencial no es requisito para la inscripción
En la atribución del uso sobre la vivienda familiar no
es preciso fijar plazo de duración cuando los hijos son menores de edad, pero
si cuando son mayores
Mediante una transformación de sociedad civil en
limitada no cabe inscribir a favor de esta última las fincas inscritas a favor
de los socios
A pesar de estar caducada la anotación de demanda y no
haber sido demandados su titulares cabe cancelar los asientos posteriores a una
inscripción declarada ahora nula si el órgano jurisdiccional aprecia que sus
titulares registrales han tenido ocasión de intervenir en el proceso, y no ha
habido indefensión. En este caso abrió un trámite en ejecución para evitar la
indefensión y no hicieron alegaciones
En un expediente de dominio judicial, si se plantean
dudas de identidad de la finca que no se han hecho constar en la certificación
registral al haberse omitido este trámite, solo pueden resolverse mediante
alguno de los procedimientos actuales (arts. 199, 200 o 201)
el registrador no puede tener en cuenta, al calificar
un documento, otro u otros que fueron objeto de un asiento de presentación que
ya no está vigente.
No es título inscribible el acta notarial de
protocolización de un convenio transaccional homologado judicialmente y
otorgada por una sola de las partes del convenio homologado. Para que dicho
acuerdo transaccional se convierta en título inscribible, será necesaria la
escritura pública en la que intervengan prestando su consentimiento todas las
partes intervinientes en el convenio
Conforme al art. 202 LH y
el art. 7 Decreto 81/2007 Castilla La Mancha, es exigible el depósito previo
del Libro del Edifico en el Registro de la Propiedad, incluso para el supuesto
de una vivienda unifamiliar, en “autopromoción”
la división horizontal de única vivienda en cuatro
susceptibles de aprovechamiento independiente implica un cambio objetivo del
uso de la edificación que necesita licencia.
La renuncia de los hijos del causante, declarados
herederos abintestato, no prueba que el viudo sea el heredero único ya que en
caso de renuncia de todos los parientes del grado más próximo suceden los del
grado siguiente por derecho propio y no por derecho de representación
En esta Resolución la Dirección confirma que la
aseveración del notario autorizante de que el inventario de bienes relictos
expedido por la Agencia Tributaria de Kalmar, Suecia, es el título sucesorio es
conforme al derecho sueco “que conoce (incluso la inexistencia de Registro de
testamentos en dicho país) alcanzando no solo su contenido, sino también su
vigencia y alcance doctrinal y jurisprudencial”, es suficiente y no puede
rechazarse por el Registrador
Durante la vigencia de la sociedad de gananciales y
hasta su liquidación, constando una anotación sobre la participación que como
ganancial pudiera corresponder al ejecutado, no puede inscribirse la
adjudicación del 50% sin que previamente se acredite que se ha adjudicado en la
liquidación de la sociedad conyugal a la persona contra la que se dirige el
procedimiento dicho 50%
No procede la presentación de una instancia en que se
pretende la rectificación de asientos practicados por error.
En caso de concurso la sociedad deudora necesitará el
consentimiento del administrador concursal para transmitir bienes y si además
esta en la fase común la de la autoridad judicial.
Cuando en una hipoteca hay nota marginal de certificación
de cargas el plazo para cancelar por prescripción se cuenta desde la fecha de
la nota si es posterior al vencimiento del préstamo; pero si es anterior no
interrumpe ningún plazo y se cuenta desde la fecha en venció el plazo de la
obligación garantizada.
241.***ADJUDICACIÓN DE DERECHOS HEREDITARIOS. COLISIÓN
ENTRE SUSTITUCIÓN VULGAR y IUS TRASNMISSIONIS
en caso de conflicto entre la sustitución vulgar y el
ius transmisiones, cuando el sustituto es designado nominativamente y el
sustituido muere sin que conste si ha aceptado, repudiado o no ha hecho nada,
no cabe dar por probado esto ultimo en base a la doctrina de que los hechos
negativos no pueden ser probados
Se rechaza la pretensión de sustituir el embargo de un
bien ganancial de matrimonio disuelto por el 50% de uno de los divorciados sin
que medie liquidación de la sociedad y adjudicación de los bienes.
Se admite una escritura de entrega de legado de dos
fincas par inmatricular cuando se acompaña de un acta de notoriedad, en la que
el notario hace constar en dicha escritura que “la
causante era tenida como dueña de ambas fincas, desde hacía más de un año”.
Aunque se haya pactado e inscrito en el Registro de
parejas de hecho el régimen de gananciales no procede inscribir las
adquisiciones con tal carácter ya que se trata de un Registro administrativo
que no produce efectos frente a todos.
Es admisible dar una certificación literal de una
finca, incluyendo su precio, si se alega como motivo o causa de la petición la
existencia de un divorcio contencioso entre cónyuges en el que se va a
dilucidar las pensiones compensatorias entre los mismos. Pero dicha causa no es
motivo suficiente para dar de forma literal los asientos cancelados o el precio
de anteriores transmisiones.
Interesantísima R que trata el derecho de
aprovechamiento urbanístico desde diversos puntos de vista: concepto y
diferencia con otras figuras cercanas (edificabilidad, edificaciones ilegales,
aprovechamientos iniciales o subjetivos), su transmisibilidad, y tratamiento
registral diferenciando las distintas posibilidades de inscripción como finca
independiente o no y también los llamados actos preparatorios (embargos,
opciones de compra) y de los excesos de aprovechamiento. Se redefine también el
concepto de propiedad abandonando la concepción clásica (hasta el cielo y
hasta el infierno) y la adquisición de facultades urbanísticas. También se
redefine el concepto de finca registral que ya no sólo es perimetral (con dos
dimensiones) sobre el suelo sino que puede delimitarse de forma “cúbica”
, con tres dimensiones, y recaer sobre el subsuelo o sobre el vuelo, incluso
estar formada por derechos de aprovechamiento urbanístico materializables en el
futuro.
La mera oposición de un interesado, que no aporta
prueba escrita de su derecho, no puede paralizar un expediente notarial o
registral y derivar la cuestión a la jurisdicción contenciosa.
En el expediente del art.203 LH si los colindantes
están identificados es preceptivo intentar por dos veces la notificación
personal. Si no da resultado se practicará la notificación edictal, que es
supletoria y debe hacerse nominalmente a los interesados.
La constitución del derecho real de servidumbre que
grave la vivienda familiar habitual es un acto dispositivo que, en principio,
entra en el ámbito del artículo 1320 del Código Civil. No obstante, atendiendo
a la jurisprudencia, en el presente caso, no es exigible el consentimiento del
cónyuge por tratarse de una servidumbre externa a la vivienda habitual que sólo
afecta a la azotea, con acceso directo e independiente desde la calle, sin que
perturbe el uso de la vivienda.
Se admite rectificar el registro mediante una
escritura en la que la titular registral y los herederos de quien dicen ser
el verdadero adquirente , reconociendo que en realidad la titular
registral era realmente una titular fiduciaria ya que actuaba como
representante indirecta del verdadero dueño del negocio – que fue quien
realmente pago el precio y todos los impuestos correspondientes. Se analiza la
llamada representación indirecta o mediata, es decir La posibilidad de
actuación de una persona en nombre propio pero en interés ajeno de acuerdo con
el art. 1717 CC, así como los efectos frente a tercero y el acceso al Registro
Resolución que analiza de forma sistemática la
prohibiciones de disponer así cómo afecta el “principio de prioridad registral”
del artículo 26 LH,
acudiendo para ello “a la consideración del interés privado o público” que
éstas protegen. En el caso de que se proteja un interés público no se puede
inscribir un titulo anterior dado que, el mandamiento fiscal protege el interés
público y goza de prioridad registral. La solución hubiese sido distinta de ser
una prohibición de disponer voluntaria.
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