Criterio para calcular la cuota ganancial en la vivienda familiar adquirida a plazos: cómputo del principal y exclusión de intereses. Autor Juan J. Reyes Gallur. Abogado
Criterio para calcular la cuota ganancial en la vivienda familiar adquirida a plazos: cómputo del principal y exclusión de intereses
La tesis que se sostiene en esta entrada es que,
en la vivienda familiar adquirida a plazos antes de comenzar la sociedad de
gananciales, la cuota ganancial debe calcularse atendiendo únicamente a las
cantidades destinadas a amortizar principal, no a los intereses del préstamo,
por tratarse estos de un coste financiero ajeno al precio de adquisición.
El encaje normativo de esta
conclusión exige distinguir con precisión entre precio, aportación patrimonial
al bien y coste de financiación, especialmente a la luz de los arts. 1354 y
1357 del Código Civil.
El art. 1357 CC, dentro de la
regulación de la sociedad de gananciales, en la sección «De los bienes
privativos y comunes», establece:
«Los bienes comprados a plazos[1]
por uno de los cónyuges antes de comenzar la sociedad tendrán siempre carácter
privativo, aun cuando la totalidad o parte del precio aplazado se satisfaga con
dinero ganancial.
»Se exceptúan la
vivienda y ajuar familiares, respecto de los cuales se aplicará el artículo
1354».
Recordemos además que la regla
general es que el bien no deja de ser privativo si la compra es anterior a
la sociedad de gananciales, aunque todo o parte del precio se pague vigente ya
la sociedad, y con dinero ganancial, de acuerdo con el art. 1357.I CC
Si los plazos se pagan antes o
después con dinero privativo el problema está resulto, pero la cuestión se
complica cuando el pago aplazado se realiza con dinero ganancial.
Si la vivienda no constituye el
domicilio familiar o deja de serlo, en tal caso en el activo de la sociedad
procederá incluir un crédito contra el cónyuge que es titular privativo del
bien que ha sido financiado totalmente o en parte con dinero ganancial ( arts.
1358 y 1397.3.º CC).
En este supuesto, el art. 1357.II
CC remite a la regla del art. 1354 CC, prevista para las adquisiciones
realizadas con aportaciones en parte privativas y en parte gananciales.
Conforme al art. 1354 CC: «Los
bienes adquiridos mediante precio o contraprestación, en parte ganancial y en
parte privativo, corresponderán proindiviso a la sociedad de gananciales y al
cónyuge o cónyuges en proporción al valor de las aportaciones respectivas»
Como nos indica la STS
377/2026, de 10 de marzo:
“La regla es coherente con el
principio de subrogación real que inspira los arts. 1346.3.° CC (son privativos
los bienes adquiridos a costa o en sustitución de bienes privativos) y 1347.3.º
CC (son gananciales los bienes adquiridos a título oneroso a costa del caudal
común, bien se haga la adquisición para la comunidad, bien para uno solo de los
esposos). La aplicación del art. 1354 CC da lugar a una situación de
cotitularidad entre la sociedad de gananciales y el cónyuge que haya aportado
dinero privativo para satisfacer parte del precio. En el momento de la
liquidación de la sociedad de gananciales procede incluir en el activo el
porcentaje ganancial del bien en función de las cuotas que se hayan pagado con
dinero ganancial.
Al
introducir en 1981 en el art. 1357.II CC la remisión al art. 1354 CC para el
caso de la vivienda familiar comprada por uno solo antes del comienzo de la
sociedad de gananciales cuando el precio se paga en parte con dinero privativo
y en parte con dinero ganancial, el legislador quiso favorecer a la masa común.
La regla presupone que la vivienda se revaloriza más que el dinero empleado en
su adquisición y, dando por supuesto que la vivienda es una inversión, se
establece que si la sociedad facilitó su adquisición, debe participar en ese
mayor beneficio. La opción del legislador de no atribuir carácter totalmente
privativo a la vivienda en estos casos tiene además otras consecuencias en el
régimen legal, pues su carácter privativo excluiría la aplicación de lo
dispuesto en los arts. 1406.4.º y 1407 CC para el caso de disolución por
muerte.”
Planteamiento del problema
La cuestión práctica consiste en
determinar si, al calcular el porcentaje ganancial, deben computarse también
los intereses incluidos en cada cuota hipotecaria o únicamente la parte
destinada a amortizar principal, para lo que resulta imprescindible acudir al
cuadro de amortización del préstamo.
La posición que aquí se defiende
es que solo debe computarse el capital amortizado, sin perjuicio de reconocer
que no existe todavía una respuesta jurisprudencial expresa y definitiva sobre
esta cuestión concreta.
Alcance limitado de la STS
377/2026, de 10 de marzo
«No ha sido objeto de discusión
por las partes [...] si a efectos de determinar la proporción de privatividad o
ganancialidad de la vivienda [...] deben tomarse en consideración solo las
cantidades netas destinadas a la satisfacción del precio de compra o si deben
computarse también los intereses y gastos asociados a la adquisición.»
Por tanto, la sentencia no afirma
ni niega expresamente la exclusión de los intereses, aunque permite formular
una tesis fundada desde la interpretación de los arts. 1354 y 1357 CC.
El art. 1354 CC dispone:
"Los bienes adquiridos
mediante precio o contraprestación, en parte ganancial y en parte
privativo, corresponderán pro indiviso a la sociedad de gananciales y al
cónyuge o cónyuges en proporción al valor de las respectivas
aportaciones."
La norma habla de “precio, contraprestación”,
no habla del coste de financiación.
Por su parte, el art. 1357 CC se
refiere a los «bienes comprados a plazos», lo que confirma que el punto de
referencia es el precio aplazado de la adquisición, no el coste financiero
asociado al préstamo.
2. Distinción entre
compraventa y financiación
Desde el punto de vista civil, la
compraventa y el préstamo son contratos distintos, con funciones jurídicas y
económicas diferentes.
Pensemos en la
compraventa en proindiviso de un inmueble, cuyo precio cierto establecido
en la escritura o contrato privado es el que determina el porcentaje de
propiedad al margen del préstamo que han solicitado los copropietarios.
Pensemos en un
proindiviso donde uno adquiere el 70% y paga en efectivo y el otro con un
préstamo hipotecario o no adquiere su 30%, no por pagar los intereses ese
copropietario adquiere un mayor porcentaje en el inmueble.
Si los intereses no incrementan
el precio del inmueble, ni aumentan el valor adquirido, la conclusión debe ser
que no representan una aportación patrimonial al bien. Simplemente constituyen
el coste financiero del crédito.
Si hilamos fino, en el caso de
los gananciales, los intereses pagados con dinero ganancial serían un crédito
de la sociedad de gananciales frente al cónyuge titular, pero no un incremento
en el porcentaje del inmueble, es decir, no aumentan la cuota de titularidad
sobre el inmueble.
Como se reconoce en la doctrina y
el Tribunal Supremo[2] la regla
del art. 1354 CC responde al principio de subrogación real, es decir, el
reemplazo de un bien por otro en el seno de un patrimonio determinado, que es
la esencia de la subrogación real, de ahí que la cuota de propiedad depende
exclusivamente de las aportaciones destinadas al precio de adquisición,
no de los gastos accesorios de financiación.
En otros supuestos de subrogación
real en materia de gananciales tampoco se toman en consideración los intereses
devengados, como ocurre con los arts. 1346.3.º y 1346.4.º CC, referidos a
bienes adquiridos a costa o en sustitución de bienes privativos y a los
adquiridos por derecho de retracto.
Desde una perspectiva contable y
financiera, la amortización de capital representa inversión en el bien,
mientras que los intereses constituyen gasto financiero.
En consecuencia, la cuota
ganancial debería calcularse exclusivamente sobre las cantidades destinadas a
amortizar principal; los intereses, en su caso, podrán generar una cuestión de
reembolso o crédito entre patrimonios, pero no alterar el porcentaje de
titularidad sobre la vivienda. Esta conclusión no procede de una doctrina
jurisprudencial expresa del Tribunal Supremo, pues la STS 377/2026 reconoce que
la cuestión específica de los intereses no fue objeto del recurso, lo que
obliga a sostenerla como criterio técnico defendible y prudente, no como regla
jurisprudencial cerrada.
Autor Juan José reyes Gallur
Abogado.
[1]
STS 377/2026, de 10 de marzo: “ Aunque
literalmente el art. 1357 CC se refiere a compras a plazos, la sala ha
dictado varias sentencias en las que ha interpretado que la regla del art.
1357.II CC es aplicable en aquellos supuestos en los que la vivienda familiar
ha sido adquirida con anterioridad al comienzo de la sociedad de gananciales y
pagado el precio en su totalidad en ese momento, pero mediante el dinero
obtenido con un préstamo hipotecario, cuyas cuotas se satisfacen vigente la
sociedad de gananciales y con dinero ganancial.
Es decir, la doctrina de la
sala ha equiparado a la compra a plazos los casos en los que se paga la
vivienda con dinero obtenido mediante un préstamo hipotecario, con la
consecuencia de atribuir a la vivienda carácter ganancial en la proporción de
las cuotas del préstamo satisfechas con dinero ganancial. De esta forma se
rechaza que pueda entenderse que la vivienda le pertenecía al cónyuge que la
adquirió ( arts. 1346.1.º y 1357.I CC), con un derecho de reembolso a favor de
la sociedad de gananciales por el importe del préstamo abonado con dinero
ganancial ( arts. 1358 y 1397.3.º CC). La misma regla se ha considerado
aplicable cuando han sido los dos quienes, antes de contraer matrimonio, han
adquirido el inmueble de manera conjunta, abonando parte del precio con dinero
propio de cada uno y con un préstamo que se abona después. La consecuencia
en este caso es que existe una cotitularidad privativa en proindiviso ordinario
de la vivienda entre los cónyuges por las cantidades pagadas con anterioridad
al matrimonio, y una copropiedad con la sociedad de gananciales por lo pagado constante
el régimen de gananciales.”
[2]
STS 377/2026 antes citada “ La regla es coherente con el principio de
subrogación real que inspira los arts. 1346.3.° CC (son privativos los bienes
adquiridos a costa o en sustitución de bienes privativos) y 1347.3.º CC (son
gananciales los bienes adquiridos a título oneroso a costa del caudal común,
bien se haga la adquisición para la comunidad, bien para uno solo de los
esposos). La aplicación del art. 1354 CC da lugar a una situación de
cotitularidad entre la sociedad de gananciales y el cónyuge que haya aportado
dinero privativo para satisfacer parte del precio. En el momento de la
liquidación de la sociedad de gananciales procede incluir en el activo el
porcentaje ganancial del bien en función de las cuotas que se hayan pagado con
dinero ganancial.”
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