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UTILIZACIÓN EXCLUSIVA Y
EXCLUYENTE POR UN COPROPIETARIO. ACCIONES PARA EVITAR EL ABUSO.
Cuando un copropietario abusa de
una determinada posición dominante e imposibilita al resto de condóminos el
poder utilizar ese bien es una situación que nos encontramos en la vida diaria
y que no siempre tiene una fácil respuesta ni una solución judicial rápida y
efectiva.
Recordemos que la STS 287/2008,
de 8 de mayo, advierte que «[e]sta Sala ha admitido la facultad legal de
cada coheredero de servirse de las cosas comunes (28 de noviembre de 2007, rec.
3613/2000), pero ha precisado que la utilización de la finca por uno solo de
los partícipes en la comunidad hereditaria, excluyendo el goce o uso de los
demás, es ilegítimo ( SSTS 18 de febrero de 1987, 7 de mayo de 2007, rec.
2347/2000)»[1]
Normalmente la pregunta de los
copropietarios que no pueden utilizar el bien inmueble es doble:
-
Si usa sin dejar a los demás entrar ¿tiene que pagar un alquiler o una
indemnización?
-
¿Podemos desahuciarlo sin presentar la acción de
división de cosa común?
Ambas preguntas tienen respuesta,
el problema es que, mucha veces, no es la que desea el copropietario.
Comenzando con la posible
indemnización por daños y perjuicios o “alquiler” por el uso excluyente debemos
partir de lo que nos indica el artículo 394 de nuestro código civil cuando
establece que: «cada partícipe puede servirse de las cosas
comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no
perjudique el interés de la comunidad ni impida a los copartícipes utilizarlas
según su derecho».
Cierto que la jurisprudencia,
tanto menor como del Tribunal Supremo, admiten la posibilidad de reclamar al
comunero que lo utiliza de forma exclusiva una indemnización , pero para ello
se exigen una serie de requisitos[2].
1.-
El primer requisito es acreditar que haya existido una oposición expresa a ese
uso exclusivo y que no haya por consiguiente un consentimiento tácito para
dicho uso, o de haber existido, se acredite que desde un determinado momento se
revoca ese consentimiento.[3]
Como
hay que actuar con previsión ante la posibilidad de tener que acudir a los
tribunales, no solamente hay que acreditar que se opone el copropietario a ese
uso excluyente, sino que de ser varios los copropietarios, exista un acuerdo de
la mayoría en que ese uso cese.
2.-
Además en esa comunicación de cese, bien vía burofax, notario o medios que
puedan dar certeza de la recepción, deberá acreditarse el daño que hace a los
demás ( art. 394 CC) con ese uso, de ahí que haya de requerírsele no solo para
que cese en el uso, sino que permita distintas opciones, como pueden ser un uso
alternativo del inmueble.
De esta forma
puede acreditarse que el uso por el propietario excluye y perjudica a los otros
lo que contravendría el artículo 394 del Código civil al impedirle a los demás
un uso del mismo.
Importante también
es ofrecer distintas soluciones u opciones, como pudiera ser el uso por
periodos alternos a cada copropietario, uso compartido del inmueble o de parte
del mismo[4],
arrendamiento a terceros de todo o parte, etc.
Y no se olvide
requerirle para que ponga la vivienda a disposición de los demás, dejándola libre
o permitiendo el uso compartido y siempre entregando las llaves del inmueble
3.- Además se
le deberá advertir y requerir para que mientras no cese el impedimento de uso a
los demás tenga que pagar a los demás una indemnización o compensación
económica mensual equivalente a la renta media de la zona,( calculándola,
descontando la parte proporcional a su cuota de dominio.)
Para calcular
la indemnización que se reclama, una de las opciones es tomar como referencia
la renta mensual que tendría la vivienda si estuviera arrendada o la
explotación agrícola o de un local comercial o aparcamiento ( a acreditar en el
proceso posterior con el pertinente
informe pericial), y se multiplicaría esa cantidad por los meses que hayan
transcurrido desde la oposición expresa y el resultado se dividirá entre las
cuotas de propiedad de los distintos cotitulares, siendo, la cantidad
resultante, la que deberá satisfacerse por el comunero que está usando la
vivienda de forma exclusiva.[5]
Y si hasta
aquí todo parece más o menos sencillo, el problema que se plantea jurídicamente
es a que proceso hemos de acudir si se niega a desalojar el inmueble, a
compartirlo o a pagar compensación alguna por el uso excluyente.
Si queremos
poner fin al proindiviso, obviamente la acción de división de cosa común sería
el procedimiento adecuado, largo y costoso y que terminaría en subasta a falta
de acuerdo ( a pesar de otras soluciones que la ley permite esa es la solución
última en la mayoría de los casos).
La otra
alternativa es la petición del uso por turnos o la compensación económica en un
proceso declarativo, o la posibilidad de acumular una medida cautelar al
proceso de división de cosa común en ese mismo sentido, lo que no deja de ser
complicado.
Y por último
la acción del desahucio por precario entre comuneros que no deja de tener
inconvenientes y trabas en las ruedas según qué tipo de comunidad de bienes
tenemos, ya sea la de proindiviso ordinario, comunidad hereditaria o sociedad
de gananciales.
la postura mayoritaria
de la jurisprudencia es la aceptación de acudir al desahucio por precario,
siempre y cuando se ejercite por el mayor número de propietarios que, a su vez,
representen el mayor número de cuotas (art. 398 CC)
La STS
3081/2025 de uno de julio nos dice que es doctrina de la Sala:
“El precario es una
situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno cuya
posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del
mismo sin título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya
tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque se trate
de un poseedor de peor derecho ( sentencias 134/2017, de 28 de febrero;
109/2021, de 1 de marzo; 212/2021 de 19 de abril. 379/2021, de 1 de junio;
502/2021, de 7 de julio; 783/2021, de 15 de noviembre; 1634/2024, de 5 de
diciembre y 22/2025, de 7 de enero, entre otras).
La STS 287/2008, de 8
de mayo, advierte que «[e]sta Sala ha admitido la facultad legal de cada
coheredero de servirse de las cosas comunes (28 de noviembre de 2007, rec.
3613/2000), pero ha precisado que la utilización de la finca por uno solo de
los partícipes en la comunidad hereditaria, excluyendo el goce o uso de los
demás, es ilegítimo ( SSTS 18 de febrero de 1987, 7 de mayo de 2007, rec.
2347/2000)»
A partir de la
sentencia del pleno 547/2010, de 16 de septiembre, es jurisprudencia
consolidada el reconocimiento del ejercicio de la acción de desahucio por
precario entre coherederos y en beneficio de la comunidad. Esta doctrina se
fundamenta en la idea de que, durante el período de indivisión que precede a la
partición, todos los coherederos tienen título para poseer como consecuencia de
su participación en la comunidad hereditaria, pero ese título no ampara una
posesión en exclusiva y excluyente de un bien común por uno de ellos.
Esta doctrina se
reproduce en otras posteriores como, por ejemplo, en la STS 74/2014, de 14 de
febrero”…
Como advertimos en la
STS 178/2021, de 29 de marzo, esta jurisprudencia requiere que subsista la
situación de indivisión previa a la partición y que la acción se ejercite en
beneficio de la comunidad, así como que el coheredero contra el que se ejercita
la acción de desahucio posea en su mera condición de coheredero, porque si su
posesión está amparada por un título que le autoriza a poseer en exclusiva un
bien, aunque no se haya realizado la partición, no se encontrará en situación
de precario ni podrá prosperar la acción de desahucio por precario. Finalmente,
como dijimos en la sentencia 198/2023, de 9 de febrero, en un caso en el que la
demandada ocupaba una vivienda con apoyo en la voluntad de una copropietaria,
la legitimación de los demás copropietarios para interponer un desahucio no
infringe los arts. 394 y 398 CC y, aun en el caso de que el uso estuviera
respaldado por la mayoría de cuotas, siempre cabe acudir al juez en caso de
perjuicio a los interesados en la cosa común ( art. 398.III CC), cuyo interés
en que la vivienda quede desocupada para proceder a su división, con
adjudicación a uno de ellos indemnizando a los demás, o venta y reparto del
precio es evidente ( art. 404 CC). Esta doctrina se reitera en la sentencia
1576/2024, de 20 de noviembre, en un caso en el que uno de los hermanos fundaba
su derecho a poseer en exclusiva la casa de la comunidad hereditaria con apoyo
en la mayor cuota que le correspondía en la herencia, así como en los
argumentos de que ya venía viviendo en la casa con la madre antes de su
fallecimiento y que era voluntad de esta que continuara allí”.
Igualmente,
en materia de sociedad de gananciales, concretamente en la comunidad
postganancial la STS 496/2025 de tres de
febrero, se remite a “la sentencia 700/2015, de 9 diciembre, con cita de la
pertinente jurisprudencia que, a efectos del goce y disfrute de la cosa común
en caso de comunidad de gananciales disuelta, pero aún no liquidada, se aplican
las reglas de la comunidad hereditaria. Ello tiene interés en el presente caso,
en el que el local litigioso pertenece a la sociedad de gananciales extinguida
y no liquidada existente entre el causante y su esposa. Y en tal supuesto, la
STS 691/2020, de 21 de diciembre, señala que la doctrina de la sala sobre el
desahucio por precario entre los coherederos sería aplicable.
En consecuencia, resulta claro que la
jurisprudencia admite la viabilidad de la acción de precario a favor de la
comunidad hereditaria y frente al coheredero que disfruta de la cosa en
exclusiva, aunque fuere por concesión graciosa del causante ( STS 691/2020, de
21 de diciembre)”
Sin embargo,
como en botica, hay resoluciones judiciales que entienden que al existir solo
dos copropietarios con igualdad de “cuotas” no puede considerarse que exista
precario al utilizar exclusivamente el bien, pues posee con justo título, (AP
Las Palmas, Sec. 5.ª, 188/2020, de 3 de abril. Recurso 387/2019; AP Barcelona,
Sec. 13.ª, 130/2017, de 15 de marzo. Recurso 104/2016).
En cualquiera
de los casos, un buen requerimiento, los MASC actuales, pueden llevar a
considerar que unas costas suculentas permitan solucionar el conflicto de forma
consensuada, …. o eso deseamos. En cualquier caso, buena suerte.
[1]
Por su parte, la STS 287/2008, de 8 de mayo,
precisa que: «[e]sta Sala ha admitido la facultad legal de cada coheredero de
servirse de las cosas comunes (28 de noviembre de 2007, rec. 3613/2000), pero
ha precisado que la utilización de la finca por uno solo de los partícipes en
la comunidad hereditaria, excluyendo el goce o uso de los demás, es ilegítimo (
SSTS 18 de febrero de 1987, 7 de mayo de 2007, rec. 2347/2000)».
[2]STS 5076/2024 octubre de “conforme a
reiterada jurisprudencia de esta sala (sentencias 547/2010, de 16 de
septiembre; 106/2012, de 28 de febrero; o 691/2020, de 21 de diciembre), para
que pueda prosperar una acción de desahucio por precario entre coherederos
deben concurrir tres requisitos: (i) que los bienes estén en indivisión, porque
no se haya partido o porque las adjudicaciones se hayan hecho en proindiviso;
(ii) que haya una posesión exclusiva y excluyente por parte del coheredero que
expulsa a los otros del uso y aprovechamiento, y que constituya una
extralimitación de su derecho; y (iii) que la acción la ejerciten quienes
representan una participación mayoritaria en la herencia y lo hagan no para sí
sino en beneficio de la comunidad hereditaria.”
[3] AP Madrid, Sec. 10.ª,
590/2023, de 11 de octubre. Recurso 243/2023- ; AP Tarragona, Sec. 3.ª,
219/2022, de 21 de abril. Recurso 527/2020)
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