¿CÓMO CALCULAR O DETERMINAR LA PROPORCIÓN DE LA VIVIENDA ADQUIRIDA ANTES DEL MATRIMONIO POR UN CÓNYUGE AL AMPARO DEL ART. 1354 DEL CÓDIGO CIVIL?

 

Autor: Juan José Reyes Gallur- Abogado.

¿CÓMO CALCULAR O DETERMINAR LA PROPORCIÓN DE LA VIVIENDA ADQUIRIDA ANTES DEL MATRIMONIO POR UN CÓNYUGE  AL AMPARO  DEL ART. 1354 DEL CÓDIGO CIVIL?

Recordemos que la vivienda que constituya domicilio conyugal o familiar adquirida por uno de los cónyuges y pagada a plazos durante la convivencia y vigente el régimen de gananciales con fondos gananciales pasa a ser  una comunidad de bienes entre el cónyuge titular.

El Código civil establece:

– Artículo 1.357: “Los bienes comprados a plazos por uno de los cónyuges antes de comenzar la sociedad tendrán siempre carácter privativo, aun cuando la totalidad o parte del precio aplazado se satisfaga con dinero ganancial.

Se exceptúan la vivienda y ajuar familiares, respecto de los cuales se aplicará el artículo 1.354.”.

– Artículo 1.354: “Los bienes adquiridos mediante precio o contraprestación, en parte ganancial y en parte privativo, corresponderán pro indiviso a la sociedad de gananciales y al cónyuge o cónyuges en proporción al valor de las aportaciones respectivas.”

 

Lo que no nos indica el Código civil es cómo determinamos esa proporción entre lo aportado antes del matrimonio y lo pagado posteriormente. Recordemos que no se trata de un reembolso actualizado, sino de calcular el porcentaje ganancial, lo que contablemente no es lo mismo.

Partimos obviamente del precio que figura en la escritura pública, sea menor o igual al pagado, pero si existe pago aplazado, normalmente un préstamo hipotecario, ¿tomamos como referencia el importe del mismo o deben sumarse los intereses que se generan por el préstamo hipotecario?

Veamos qué dice la jurisprudencia.

CÓMPUTO SOLAMENTE DEL PRINCIPAL SIN COMPUTAR INTERESES

En la Sentencia de la Audiencia Provincial de Álava de 21 de junio de 2007, (  Id Cendoj:01059370012007100085).

"debe calcularse sobre la base de las cantidades netas destinadas durante la vigencia de la sociedad de gananciales a la amortización del principal del préstamo otorgado por la Caja Vital al demandado conforme al convenio colectivo bajo núm de póliza 231.038/8, en relación con el neto del precio de adquisición pagado".

 

COMPUTO DE PRINCIPAL E INTERESES.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla de 17 de septiembre de 2007 ( Id Cendoj:41091370022007100393),¸Sentencia de la Audiencia Provincial de Almería de 9 de mayo de 2003 (Id Cendoj:04013370022003100182) , en ambas resoluciones se computan intereses y principal, indicando ésta última que:

“En tal sentido el resultado probatorio, como aquilata la sentencia recurrida, evidencia que la escritura de compra de la "vivienda" se otorgó con posterioridad al matrimonio, pagándose antes de éste solo 136.000 ptas., que serían según el criterio de la jurisprudencia anotado en relación con los precitados artículos, la cantidad "privativa" del marido, ostentando el resto carácter ganancial a falta de prueba en contrario. Anótese que, como acertadamente indica el juzgador de instancia la regla de proporcionalidad no se puede determinar en la presente resolución, por falta de datos exactos en cuanto al precio de la vivienda, así como el importe total (principal más intereses pactados) del préstamo hipotecario que ha sufragado la sociedad de gananciales constante esta hasta que es disuelta por sentencia de separación de 16 de Enero de 1.996, según es de ver en la certificación del matrimonio incorporado a los autos ( art. 1392.3 del Código Civil).”

La reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de julio de 2016 , (Id Cendoj:28079110012016100450 ), parece calcular el porcentaje en función del precio pagado antes y después del matrimonio.

“5.- Lo anteriormente expuesto enlaza a juicio de la Sala con el problema nuclear del recurso, cual es, determinar si el pago, vigente la sociedad y con dinero de ésta, del préstamo hipotecario solicitado para abonar el precio de la compra-venta del inmueble se equipara al pago aplazado del precio.

Este tema se sometió a enjuiciamiento de la Sala, que ofreció respuesta en sentencia de 31 de octubre 1989 , pues el recurrente, sostenía que el inmueble pertenecía en su totalidad al marido ya antes de contraer matrimonio, por aplicación de lo establecido en el artículo 1346 CC , negando la aplicabilidad de los artículos 1357.2 º y 1354 CC al no tratarse de adquisición a plazos, pues el precio, aunque fuese acudiendo al préstamo hipotecario, se pago al contado, como sucede en el supuesto del presente recurso, y, como también sucede en éste, se pagó después del matrimonio con dinero ganancial. El Tribunal de la sentencia citada, reiterada en la de 23 de marzo de 1992 , sentó doctrina en el sentido de que, a efectos y aplicación de lo dispuesto en los artículos 1357 y 1354 CC , son plenamente equiparables las amortizaciones de la hipoteca solicitada para el pago del precio y los pagos de una compraventa a plazos. Así se infiere de la sentencia de 18 diciembre 2000 que hace mención al pago de «[a]lgunos de los plazos del crédito hipotecario».

Con cita de la doctrina de esta Sala se pronuncia, haciendo aplicación de ella, la DGRN en resolución de 24 de noviembre 2015.

6.- Por todos lo expuesto se ha de convenir que las cantidades del préstamo hipotecario abonadas constante matrimonio conllevan que se le atribuya a dicho bien, en esa parte, el carácter ganancial, perteneciendo en pro indiviso por esa cuota al activo de la sociedad de gananciales, lo que tendrá efecto a la hora de incluir en el inventario los abonos efectuados por el IBI de la vivienda.”

 

La Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de mayo de 2024, Id (Cendoj:28079110012024100619) resuelve un curioso caso donde los esposos suscriben un documento privado en que manifiestan lo siguiente:

“"La vivienda sita en la DIRECCION000 inscrita en el Registro como finca NUM000 , tomo NUM001 libro NUM002 . folio NUM003 de la ciudad de DIRECCION001 que a partir del día 19 de Diciembre de 2006 será inscrita en el Registro a nombre de Jose Pablo es propiedad de Matilde a 60% y 40% de Jose Pablo , en caso de vender la casa Matilde serviría este documento para poderse hacer o Jose Pablo podría hacer efectiva la parte proporcional de Matilde , pero nunca se podría vender esta sin el consentimiento de Matilde….”

“lo que plantea la recurrente es que al no reconocer que es propietaria del 60% de la vivienda la sentencia recurrida infringe la doctrina de los actos propios (motivo primero del recurso, que denuncia la infracción del art. 7 CC) y niega eficacia al acuerdo firmado por las partes en un documento privado que les vincula al amparo de la autonomía de la voluntad (motivo segundo del recurso, que denuncia la infracción de los arts. 1323, 1324 y 1355 CC).”

“…..en el caso se concertó un préstamo hipotecario, la Audiencia tiene en cuenta la doctrina de la sentencia 210/1998, de 9 marzo, que equiparó a estos efectos el pago del préstamo para financiar la adquisición de la vivienda con el pago aplazado del precio a que se refiere el art. 1357 CC. En el mismo sentido se pronunciaron después las sentencias 785/1989, de 21 de octubre, y 465/2016, de 7 de julio. En este caso se dice que fueron cuatro las cuotas del préstamo abonadas con dinero ganancial, pero ello no es obstáculo para la aplicación del criterio del art. 1354 CC a la vivienda familiar por la remisión del art. 1357 CC. En este sentido la jurisprudencia de esta sala ha entendido que la regla, que trata de favorecer a la comunidad pensando en la frecuente diferencia entre el valor efectivo de la vivienda en el momento de la liquidación frente al valor del reembolso, es aplicable también cuando los plazos satisfechos durante la vigencia del régimen de gananciales son escasos. Así, en la sentencia 450/1996, de 7 de junio (citada por la sentencia 354/2007 de 16 marzo), se consideró el carácter mixto de la vivienda, ganancial en la cuota que represente el plazo pagado por la sociedad de gananciales del total precio del piso que quedó aplazado, y se casó la sentencia que había rechazado la aplicación del régimen legal atendiendo a la exigua cantidad pagada por la sociedad de gananciales respecto del total que se adeudaba por el fallecido esposo.”

“2.6. La sentencia recurrida no niega validez al acuerdo recogido en el documento privado suscrito por las partes, pero su razonamiento se basa en que considera que tal acuerdo no afecta a la cuota ganancial de la vivienda familiar, que legalmente se fija en proporción al valor de las aportaciones privativas y ganancial ( arts. 1354 CC al que se remite el art. 1357.II CC), y limita su eficacia a la cuota que pertenece a las partes en proindiviso ordinario por las cantidades privativas pagadas. El recurso no combate directamente esta interpretación que, por lo demás, no es arbitraria ni absurda si tenemos en cuenta que el acuerdo, otorgado antes de contraer matrimonio en documento privado y sin asesoramiento, reflejaba la aportación inicial de cada parte. No es irracional por ello pensar que tal acuerdo no desplaza el régimen legal dado que, por otra parte, la proporción de la titularidad en función de la aportación es el mismo criterio que inspira el régimen legal. El motivo segundo por ello se desestima. 2.7. La recurrente no ha solicitado de manera subsidiaria que se fije una cuota de titularidad diferente de la que solicitaba y tampoco ha impugnado el pronunciamiento de la sentencia recurrida acerca de que el porcentaje de titularidad de cada cónyuge y de la sociedad de gananciales deba determinarse en un procedimiento de liquidación de la sociedad de gananciales. Por su parte, el demandado se opone al recurso de casación y solicita la confirmación de la sentencia recurrida.

En consecuencia, la desestimación del recurso da lugar a la confirmación de la sentencia recurrida sin ningún otro pronunciamiento.”

La respuesta por consiguiente no es fácil, toca seguir estudiando.

 

 

 

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